Rechtstipps für Wohnprojekte
Was bedeutet die Änderung des Mietanpassungsgesetzes (MietAnpG) für Wohnprojekte? Wie sind in Vereinen und Genossenschaften basisdemokratische Ideale und Leitungsverantwortung der Vorstände miteinander vereinbar? Auf dem Wohnprojekteportal informiert die Stiftung trias seit März 2019 über aktuelle Veränderungen und Auslegungen relevanter Gesetze für Wohnprojekte. Autorin der Rechtstipps ist Angelika Majchrzak-Rummel, Rechtsanwältin aus Schwabach.
Wichtiger Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Rechtstipps auf dieser Seite zwar gewissenhaft erstellt und geprüft sind, jedoch keine Rechtsberatung ersetzen können. Für die Anwendung der Rechtstipps in Ihrem Projekten können wir daher im Einzelfall keine Haftung übernehmen. Im Zweifel sollten Sie noch einmal eine*n Rechtsanwalt*in persönlich kontaktieren, damit Ihnen keine Rechtsnachteile entstehen.
Rechtstipp#1 (aktualisiert)
"Generalmietvertrag oder Einzelmietverträge? Schutz bestehender Mietverhältnisse bei Beendigung von Generalmietverträgen"
Wohnprojekte können unter dem Dach eines geeigneten Trägers statt vieler Einzelmietverträge auch einen Generalmietvertrag mit dem Hauptvermieter abschließen. Was gilt es hierbei rechtlich zu beachten? Mehr dazu bietet dieser im Dezember aktualisierte Rechtstipp.
Rechtstipp#2
Partizipative Entscheidungsstrukturen in Verein, Genossenschaft und GmbH – Chancen und Risiken für Geschäftsführer und Vorstände
Die meisten Wohnprojekt-Initiativen legen großen Wert auf partizipative Entscheidungen und eine breite Organisationsstruktur. Aber, wie passt das mit der Gesamtverantwortung und der Haftung von Vorständen und Geschäftsführern überein?
Rechtstipp#3
Auswirkungen baulicher Konstruktionen auf die Grundbuchfähigkeit – Beratung vor Planungsbeginn
Ohne frühzeitige Abstimmung mit einem Notar oder Rechtsanwalt kann es passieren, dass umgeplant oder juristische/finanzielle Vorstellungen revidiert werden müssen. Beide Varianten kosten Geld und Energie. Der Blick ins Grundbuch sollte „Standard sein“.
Rechtstipp#4
Paare als Gesellschafter*innen von Personengesellschaften
Wie werden GbRs am besten aufgebaut, wenn Paare im Wohnprojekt wohnen? Zählen Paare als Gesellschafter oder jede Person? Was passiert bei Trennungen und Insolvenzen oder wenn Paare einfach mal unterschiedlicher Meinung sind? Antworten und Hinweise zur Formulierung in Gesellschafterverträgen gibt dieser Rechtstipp von unserer Expertin Angelika Majchrzak-Rummel, Rechtsanwältin aus Schwabach.
Rechtstipp#5
Ein gutes Jahr DSGVO für Wohnprojekte...
Egal, was Sie mit personenbezogenen Daten von natürlichen Einzelpersonen anstellen, es wird sich (fast) immer um eine Verarbeitung im Sinne der europaweit geltenden Datenschutzgrundverordnung (DSGVO). handeln. Ob Sie die Daten erheben, speichern, nutzen, übermitteln oder löschen – all dies fällt unter den Begriff der Verarbeitung von Daten nach der DSGVO. Die Verordnung macht aber nur wenige Unterschiede zwischen einem Verein, einem Einzelunternehmen, einem Wohnprojekt, einer WEG oder einem Großkonzern. Deshalb ist es auch für Wohnprojekte sehr wichtig Bescheid zu wissen. Rechtstipp#5 unserer Reihe beschäftigt sich daher mit dem Thema Datenschutz in Wohnprojekten.
Rechtstipp#6
Rechtsformen, Grunderwerbsteuer und Erbbaurecht
Beim Erwerb einer Immobilie fällt, zumeist für den Käufer, die Grunderwerbsteuer an. Soweit möglich sollte die Gründung der Rechtsform vor dem Kauf der Immobilie erfolgen, da zum Beispiel eGs, KGs, GbRs und WEGs unterschiedlich bemessen werden. Leider kann die Grundsteuer beim Erwerb auch auf eine zukünftige Bebauung erhoben werden. Das gilt auch beim Erwerb von Erbbaurechten.
Rechtstipp#7
COVID-19-Pandemie und die Auswirkungen für Bauprojekte
Die Auswirkungen der aktuellen Pandemie wirken sich natürlich auch auf Planungen und Bauvorhaben in Wohnprojekten aus. Wie sind Bauprojekte rechtlich abgesichert? Was sollte in Zukunft bei Bauvertragsabschlüssen beachtet werden? Was bedacht werden sollte, behandelt der neue Rechtstipp „COVID-19-Pandemie und die Auswirkungen für Bauprojekte“ im Wohnprojekte-Portal.
Rechtstipp#8
COVID-19-Pandemie - Erleichterungen der Teilnahme an Versammlungen in Genossenschaften
Welche Auswirkungen haben die mit der COVID-19-Pandemie zusammenhängenden Versammlungsbeschränkungen auf Versammlungen von Genossenschaften? Kann die Versammlung verschoben oder digital abgehalten werden? Jetzt mehr im zweiten Rechtstipp mit direktem Bezug zur COVID-19-Pandemie.
Rechtstipp#9
Steuerschädliche Abfärbung bei Energieerzeugung und -abgabe
Durch die neue „Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik“ (EnEV) steigen auch die Anforderungen im Neubaubereich. Gerade bei innovativen Wohnungsgenossenschaften ist der Einbau eines Blockheizkraftwerkes oder die Installation einer Photovoltaik-Anlage häufig Teil der Anlagentechnik. Viele haben schon von „Eigenversorgung“ und „Mieterstrom“ gehört. Das Energierecht im weitesten Sinn ist jedoch höchst komplex und unterliegt ständigen Veränderungen. Sowohl die steuerlichen Konsequenzen als auch die Mess-und Meldepflichten sind für Laien kaum überblickbar. Eine Hürde ist die steuerschädliche Abfärbung. Mehr zum Thema finden Sie im Rechtstipp#9.
Rechtstipp#10
Vermögensverwaltung und Steuern: Tipps für die GmbH & Co.KG
Auch bei Wohnprojekten spielen Steuern eine Rolle. Die Körperschaftssteuer bzw. die Auswirkung auf die individuelle Einkommenssteuer sollte bedacht werden. Zudem hat der Gesetzgeber einige Änderungen in den Themenfeldern „Wohnungsgenossenschaft und Mieterstrom" sowie „Missbrauch der Rechtsform Genossenschaft" vorgenommen.
Rechtstipp#11
Das Bundesteilhabegesetz (BTHG)
Für Projekte mit inklusivem Ansatz eröffnet das Bundesteilhabegesetz (BTHG) neue Chancen. Menschen mit Behinderung können nun Vermögen bilden und für Wohnprojekte nutzen. Der Rechtstipp#11 geht auf die neuen Chancen für die Beteiligung von Menschen mit Behinderung an Wohnprojekten ein und zeigt auf, welche Auswirkungen das auf die Gemeinnützigkeit hat.
Rechtstipp#12
Update WEG und GbR - neue Chancen für Wohnprojekte?
Das aus dem Jahre 1951 stammende Wohnungseigentumgesetz und die Gesetze für Personengesellschaften sollen 2020 modernisiert werden. Doch was heißt das konkret für Wohnprojekte? Die Hintergründe dazu finden Sie im Rechtstipp#12.
Rechtstipp#13
Gesamtschuldnerische Haftung
Eine gemeinschaftliche Schuld mehrerer Rechtssubjekte (natürliche Personen/juristische Personen) bezüglich einer Leistung aus einem einheitlichen Schuldverhältnis wird als Gesamtschuld definiert. Die gesamtschuldnerische Haftung ist wesenstypisch für die Gesellschaft des bürgerlichen Rechtes (=GbR). Doch was bedeutet diese für ein Wohnprojekt und wie kann das Risiko einer Inanspruchnahme begrenzt werden?
Rechtstipp#14
Mieterrechte unabdingbar
Wohnprojektgruppen sind wertvolle Akteure am Immobilienmarkt, die wichtige Impulse für ein kreatives Miteinander setzen und nicht auf spekulative Individualgewinne aus Immobiliengeschäften ausgerichtet sind. Doch welche Mieterrechte haben Wohnprojekte, wenn sich beispielsweise Dritte nicht integrieren wollen? Im Rechtstipp #14 werden die Möglichkeiten und Grenzen der „Eigenbedarfskündigung“ durch eine Wohnprojektgruppe anhand von zwei Beispielen aufgezeigt.
Rechtstipp#15
Das neue Gemeinnützigkeitsrecht
Das neue Gemeinnützigkeitsrecht im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2020 bringt zahlreiche Änderungen für gemeinnützige Wohnprojekte mit sich. Die Gemeinnützigkeit darf jedoch nicht mit einem Gemeinwohlinteresse verwechselt werden. Welche Änderungen das neue Gemeinnützigkeitsrecht beinhaltet und welche Vorteile eine Gemeinnützigkeit mit sich bringen, werden im Rechtstipp #15 thematisiert.
Rechtstipp#16
Berechnung des Mietzinses in einem Wohnprojekt
Bei Wohnprojekten sich die Frage nach der „richtigen“ Miethöhe. Kalkulatorisch müssen die tatsächlichen Mieten natürlich die Ausgaben nebst Rücklagen / Rückstellungen decken. Aus steuerlicher Sicht wird eine Gewinnerzielungsabsicht aus Vermietung und Verpachtung § 21 EStG unterstellt. Andernfalls handelt es sich um “Liebhaberei”. Was das bedeutet, erfahren Sie im Rechtstipp#16.
Rechtstipp #17
Unterkunft für geflüchtete Menschen
Viele Menschen in Deutschland auch in Wohn- und Hausgemeinschaften oder Genossenschaften wollen den verzweifelten Menschen helfen, die mit Nichts fliehen mussten. Sicherheit, ein Dach über dem Kopf, ein Bett, eine Dusche und eine warme Mahlzeit wollen schnell und unbürokratisch organisiert werden. Was es juristisch bei der Unterkunft von geflüchteten Menschen zu beachten gibt, erfahren Sie im Rechtstipp#17.
Rechtstipp #18
Als Non-Profit-Organisation für die Ukraine spenden
Nicht nur Privatpersonen, sondern auch gemeinnützige Vereine können für gemeinnützige Zwecke wie z.B. für Geflüchtete aus der Ukraine, spenden. Die Reform des Gemeinnützigkeitsrechtes macht dies möglich. Was es dabei zu beachten gibt, haben wir im Rechtstipp #18 zusammengefasst.
Rechtstipp #19
Inflation und Preissteigerungen und deren Auswirkung auf Mietverträge und Dauernutzungsverträge
Angesichts der allgemeinen Kostensteigerung und hohen Energiepreise gilt dieser Rechtstipp den Indexmietverträgen und der Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung. Das ist aus Mieter- und Vermietersicht gleichermaßen wichtig. Was ist möglich und rechtens? Womit müssen Wohnprojekte rechnen?
Rechtstipp #20
Direktkredite
Ein Wohnprojekt kann finanzielle Probleme bekommen, wenn sich die ursprüngliche Kalkulation zum Beispiel durch Zinserhöhung oder den Ausstieg von Gesellschafter*innen verändert. Was kann ein Wohnprojekt unternehmen, wenn es aktuelle finanzielle Probleme hat? Der Rechtstipp #20 beschreibt, welche Handlungsoptionen es in Form von Direktkrediten gibt.