Für Menschen in der Frühgeschichte war es selbstverständlich und überlebenswichtig sich ihre Behausung selbst herzustellen, heute ist das Bauen auf den verschiedenen Ebenen ein Vielfaches komplexer geworden, es müssen hierfür Expert*innen verschiedenster Fachrichtungen einbezogen werden. 

Grundsätzliche Sachverhalte des Wohnungsbaus gelten völlig unabhängig davon, ob das Gebäude von einer Wohnungsbaugesellschaft, einem Investor oder einer Projektgruppe als Wohnprojekt erstellt wird. Sie resultieren aus geometrischen, bautechnischen, rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhängen: Beispielweise kann eine Wohnung mit rechtwinkeligen Räumen mit geringerem Flächenbedarf organisiert werden, als es mit schiefwinkeligen Räumen möglich ist. Das liegt daran, dass Möblierung auf rechteckigen Grundformen basiert und so zwangsläufig bei schiefwinkeligen Räumen mehr unnutzbare Restflächen entstehen.

Im Folgenden wird ein Überblick gegeben, unter welchen Rahmenbedingungen sowie Abwägungs- und Entscheidungsprozessen die Architektur von Wohnprojekten entsteht. Ein geeigneter Altbau oder ein verfügbares Baugrundstück mit ihren spezifischen planungs- und baurechtlichen Vorgaben spannen den Rahmen auf, innerhalb dessen sich die Realisierung bewegen muss. Die Projektgruppe muss für sich definieren, wieviel Gemeinschaft und wieviel Individualität sie für ihr Zusammenleben wünscht. Aus diesen Vorgaben und den individuellen Zielvorstellungen der Gruppe, entwickelt das Planungsteam unter der Leitung der Architekt*in das Gebäude mit Gemeinschaftsbereichen und Wohnungen.

Viele Projektgruppen verbringen viel Zeit mit der Suche nach einem geeigneten Bestandsgebäude oder einem Grundstück. Es gilt Eigentümer*innen von Objekten zu finden, die sie nicht schnell meistbietend verkaufen wollen, sondern der Gruppe eine Reservierung über einen gewissen Zeitraum gewähren. Innerhalb dieser Phase wird die Realisierbarkeit des Projektes überprüft, auf planerischer und wirtschaftlicher Ebene.

Bei einem Bestandsgebäude stellen sich dann Fragen direkt zum Gebäude, z.B. zu… 

• dem Zustand der Bausubstanz, 

• dem Brand- und Wärmeschutz, 

• der Schadstoffbelastung,

• der Raumaufteilung, 

• aber auch zur Nutzbarkeit und der Erweiterbarkeit. 

Die letzten beiden Aspekte werden über Flächennutzungs- und Bebauungspläne sowie ggf. durch die Nachbarbebauung definiert. Es muss auch geprüft werden, ob das Gebäude für die neue Nutzung ausreichend erschlossen ist. Bei einem Altbau am Siedlungsrand kann der notwendige Anschluss an die Kanalisation schnell eine wesentliche Kostenposition werden. Auch muss die Gebäudestruktur geeignet für das Wohnprojekt sein, jeder notwendige Eingriff in die Gebäudestatik verteuert das Projekt. Es ist zu prüfen, ob und wo durch die Umnutzung Neubauanforderung umzusetzen sind. Diese können den Wärme-, Schall- und Brandschutz sowie den Standsicherheitsnachweis betreffen und die Kosten für den Umbau auf Neubauniveau steigen lassen. Für ein größeres Altbauprojekt ist es daher unbedingt empfehlenswert, frühzeitig ein Planungsteam zu beauftragen, was sich auf Bauen im Bestand spezialisiert hat.

Neubauprojekte lassen sich sehr gut auf die Bedürfnisse der Nutzer zuschneiden, Wohnungs- oder Zimmergrößen müssen sich bei ihnen nicht nach bereits vorhandenen Tragachsen oder Wänden richten. So lassen sich sehr sparsame Grundrisse umsetzen, was bei hohen Baukosten die effizienteste Methode darstellt, um Kosten zu reduzieren. Bei unbebauten Grundstücken wird über das Planungsrecht definiert, was, wo und wie hoch gebaut werden kann. Solche Vorgaben können über Bebauungspläne gemacht werden, in ihnen werden sehr unterschiedliche Regelungstiefen fixiert. In manchen Plänen wird nur ein maximal zulässiges Bauvolumen mit -höhe definiert und vielleicht noch der Abstand zur straßenseitigen Grundstücksgrenze vorgegeben. Andere Bebauungspläne geben Baufenster mit Vorgaben zu Dachformen vor, in denen die Gebäude platziert werden müssen.

Für viele Grundstücke gibt es keine Bebauungspläne. Dort kann ein Bebauung nach §34 des Baugesetzbuches genehmigt werden, wenn sie sich in die nähere Umgegend einfügt. Diese Verfahren beinhalten höhere Risken, denen durch Vorabstimmungen mit der jeweiligen Genehmigungsbehörde begegnet wird.

Trotz allem sind die Instandsetzung und der Umbau eines Altbaus dem Neubau vorzuziehen, da er in vielerlei Hinsicht Ressourcen einspart. Und manchmal entstehen aus den Vorgaben und Eigenheiten eines Altbaus sehr schöne und charakteristische Situationen, die ein Neubauprojekt kaum hervorgebracht hätte.

Weil die Suche nach einem für ein Wohnprojekt geeignetes Objekt nicht einfach ist, sollte die Festlegung Bestandsgebäude oder Neubau nicht zu früh erfolgen und Offenheit bewahrt werden. Zu Beginn sollten die Ziele an Baustandard und Gemeinschaftsflächen nicht zu hoch gesteckt werden, da damit mehr Möglichkeiten bestehen bleiben, dass das Wohnprojekt realisiert wird.