Die Finanzierung eines Projektvorhabens planenDiese Finanzierungsbausteine sind wichtig

Ähnlich wie bei der Genossenschaft, erwerben natürliche oder auch juristische Personen Anteile an dem Wohnprojektträger in Form einer GmbH, GmbH & Co KG, AG oder GbR und werden damit Eigentümer*innen an dem Wohnprojektträger. Diese Anteile werden Gesellschafter*innenanteile genannt, weil die Personen Gesellschafter*innen an dem Träger werden. Mit der Eigentümerschaft sind, analog zu den Genossenschaftsanteilen, auch Rechte und Pflichten für die Eigentümer*innen verbunden.

Aus Finanzierungssicht stellen die Gesellschafter*innenanteile Eigenkapital dar, auf das es - je nach Regelung im Gesellschafter*innenvertrag / der Satzung bzw. in der Gesellschafter*innenversammlung / Jahreshauptversammlung - auch Ausschüttungen an die Anteilsinhaber*innen geben kann.

Aus Finanzierungssicht ist es darüber hinaus eher als positiv für den Wohnprojektträger zu betrachten, dass Gesellschafter*innenanteile nicht bzw. nur sehr aufwendig gekündigt werden können.

Das Nachrangdarlehen ist ein Finanzierungsinstrument, das von vielen Wohnprojektträgern verwendet wird. Ein Nachrangdarlehen beruht auf einem Vertrag, in dem bestimmt wird, zu welchen Bedingungen ein bestimmter Geldbetrag dem Wohnprojektträger von einer privaten oder juristischen Person zur Verfügung gestellt wird. Für diesen Darlehensvertrag gibt es Muster bzw. Vorlagen, in dem der Wohnprojektträger und die Darlehensgeber*innen die jeweiligen Bedingungen ausfüllen. Die relevantesten Bedingungen sind neben der Darlehenshöhe: der Zinssatz, die Laufzeit bzw. Kündigungsfrist, der Auszahlungszeitpunkt und auch der Zweck, für den der Wohnprojektträger das Darlehen benötigt (z.B. Kauf Objekt, PV-Anlage, Heizungsaustausch...).

Eine Bedingung ist bei allen Nachrangdarlehen gleich - das ist der sogenannte “qualifizierte Rangrücktritt”. Mit diesem Passus unterschreiben die Darlehensgeber*innen vereinfacht gesagt, dass sie im Falle einer wirtschaftlichen Schieflage des Wohnprojektträgers ggf. den Darlehensbetrag und die Zinsen entweder verspätet und/oder vermindert oder auch gar nicht zurückbekommen.

Nachrangdarlehen sind ein wichtiges Instrument für Unterstützer*innen des Wohnprojekts. Viele Wohnprojekte bekommen so viele kleine Nachrangdarlehen zu sehr günstigen Zinssätzen und langen Laufzeiten oder Kündigungsfristen. Eine Verteilung auf viele Schultern ist aufgrund des möglichen Totalverlustes auch wichtig und sollte immer auch mitgedacht werden.

Aufgrund der Nachrangklausel werden Nachrangdarlehen auch von einige Banken als “Eigenkapital” angerechnet, obwohl diese streng genommen Fremdkapital sind, das zurückgezahlt werden muss. Bei unbefristeten Nachrangdarlehen wird von Banken teilweise auch eine Tilgung von z.B. 2% pro Jahr angenommen.

Durch das große Risiko für die Darlehensgeber*innen hat der Gesetzgeber aber verschiedene Regularien erlassen, die bei der Aufnahme von Wohnprojektträgern zwingend zu beachten sind. In der Stiftung trias-Broschüre “Die Finanzierung zivilgesellschaftlicher Projekte – Unerlaubtes Bankgeschäft?” aus dem Jahr 2020 sind diese detailliert für den damaligen Zeitpunkt dargestellt. Es empfiehlt sich aber gerade bei der Aufnahme von Nachrangdarlehen bei Wohnprojekt-Berater*innen nach dem aktuellen Gesetzesstand zu erkundigen.

Neben den Anteilen und den Nachrangdarlehen ist ein Grundschulddarlehen einer Bank ein weiterer wesentlicher Finanzierungsbaustein für die meisten Wohnprojekte. Wie beim Nachrangdarlehen werden die verschiedenen Konditionen mit der Bank ausgehandelt, wobei die Bank in der Regel die Konditionen vorgibt und es nur geringe Verhandlungsspielräume gibt. Die Laufzeiten für die Finanzierung von Immobilien umfassen in der Regel um die 30 Jahre. In dieser Zeit muss der Wohnprojektträger das Darlehen - nach einer üblichen tilgungsfreien Zeit am Anfang - komplett zurückzahlen.

Beim Zinssatz orientiert sich die Bank an dem zum Zeitpunkt der Verhandlungen geltenden Marktzinssatz mit diversen Aufschlägen. Ein wichtiger Aufschlag ist der Risikoaufschlag. Gerade erst gegründete Wohnprojektträger stellen für eine Bank ein anderes Risiko dar als ein Wohnprojektträger, der schon 20 Jahre wirtschaftlich erfolgreich besteht und z.B. ein Darlehen für den Dachbodenausbau benötigt. Unabhängig von der Laufzeit wird der Zinssatz für eine gewisse Periode (in der Regel fünf oder zehn Jahre) festgeschrieben (“Zinsbindungsdauer”). Nach dem Ende der Periode wird der Zinssatz neu verhandelt bzw. unter bestimmten Bedingungen kann das Darlehen nach zehn Jahren auch gekündigt werden (§489 BGB) und so zum Beispiel auf einmal zurückgezahlt oder umgeschuldet werden (z.B. durch ein günstigeres Darlehen einer anderen Bank).

Für den Fall, dass der Wohnprojektträger in eine wirtschaftliche Schieflage gerät und die Rückzahlung und die Zinsen für das Darlehen nicht leisten kann, lässt sich die Bank im Grundbuch des jeweiligen Objekts an erster Stelle eine Grundschuld eintragen. Diese Grundschuld dient vereinfacht gesagt dafür, dass die Bank die Immobilie im Ernstfall verwerten kann und somit eine gute Chance hat, den verbleibenden Darlehensbetrag und die Zinsen zu erhalten.

Aus diesem Grund legen die Banken bei der Kreditvergabe auch einen großen Wert darauf, die Immobilie so zu bewerten, wie diese am Markt gehandelt werden könnte. Ein einfaches Beispiel dafür ist, dass die Mitglieder aus dem Wohnprojektteam festlegen, dass sich alle vorstellen können, eine Kaltmiete von 15 €/qm für die nächsten zehn Jahre zu zahlen. Damit könnte auch das angedachte Darlehen zurückgezahlt werden. Anhand eines Wertgutachtens und einer Analyse der marktüblichen Kaltmieten legt die Bank aber fest, dass die Mietobergrenze bei maximal 12 €/qm liegen kann und damit das vom Projekt angedachte Bankdarlehen (mit einer Tilgungsrate, die auf 15€/qm berechnet wird) nicht zurückgezahlt werden könnte. Somit muss das Projekt neu kalkuliert werden.

Banken legen auch noch andere Annahmen fest (vor allem Sicherheitsaufschläge für Bau, Mietausfallrücklage und Instandhaltungsrücklage) und kalkulieren nach ihren Maßstäben, ob sich das Projekt rechnet.

Wie in dem Wissensartikel „Bankdarlehen“ dargestellt, ist es deswegen ggf. auch zielführend, mit mehr als nur einer Bank zu verhandeln. Damit kann das Risiko minimiert werden, dass die Bank zu sehr ihre Annahmen durchsetzen kann. Erfahrungsgemäß verhandeln Banken anders, wenn noch mindestens ein anderes Angebot vorliegt.

Ein weiterer wichtiger Finanzierungsbaustein sind Fördermittel und Fördermitteldarlehen. Aus Finanzierungssicht sind Fördermittel Eigenkapital, da diese vereinfacht gesagt dem Wohnprojektträger dafür “geschenkt” werden, dass er die Kriterien für die Umsetzung einer Maßnahme (wie z.B. einen Neubau) erfüllt, die in dem jeweiligen Fördermittelprogramm vorgegeben sind. Bei Fördermitteln handelt es sich aber nicht um “Schenkungen” wie sie oben dargestellt sind, da hier Ausgaben vorhanden sind, auf die sich die Fördermittel beziehen. Die Fördermittel sind somit in der Regel keine Einnahmen, sondern verringern die Ausgaben aus Buchhaltungssicht.

Fördermittel sind aus finanzieller Perspektive ein Geschenk für Wohnprojekte. Allerdings sind meist auch einige Bedingungen einzuhalten, die manche Fördermittel aus administrativen Gründen unattraktiv machen.

Zu beachten ist, dass Fördermittel oftmals erst nach Umsetzung der Maßnahme vom Fördermittelgebenden ausgezahlt werden. Das bedingt, dass die für die Umsetzung benötigten Fördermittel in der Regel mit dem Grundschulddarlehen der Bank vorfinanziert werden müssen (und somit dieses Darlehen erhöhen). Sobald die Fördermittel geflossen sind, kann damit das Grundschulddarlehen um den jeweiligen Betrag getilgt werden, wenn dies vorher vereinbart wurde.

Fördermitteldarlehen sind im Wesentlichen wie die Grundschulddarlehen der Bank zu behandeln. In der Regel wickelt auch die Hausbank die Fördermittedarlehen ab und kümmert sich um die Besicherung (zum Beispiel mit der Grundschuld). Das Besondere an den Fördermitteldarlehen sind in der Regel vergünstigte Zinssätze und Tilgungszuschüsse, die hier wiederum dafür gewährt werden, dass die Kriterien des jeweiligen Förderprogramms erfüllt werden. Tilgungszuschüsse bedeuten, dass von der ursprünglichen Darlehenssumme ein vorher bestimmter Prozentsatz nicht vom Wohnprojektträger zurückgezahlt werden muss. Oftmals werden Tilgungszuschüsse von 5%, 10%, 15% und mehr im Rahmen eines Fördermitteldarlehens eingeräumt. Das ist grundsätzlich positiv, es sollte jedoch bei den Förderbedingungen beachtet werden, wann der Tilgungszuschuss gewährt wird: Wird dieser durchschnittlich jeden Monat während einer bestimmten Periode gewährt (dadurch wird die monatliche Tilgung reduziert) oder wird der Tilgungszuschuss erst am Ende einer bestimmten Periode (z.B. nach zehn Jahren) berücksichtigt?

Die vergünstigten Zinssätze eines Fördermitteldarlehens werden manchmal nur für eine bestimmte Periode gewährt (z.B. fünf oder zehn Jahre) und werden danach (genauso wie bei den Bankdarlehen) an das Marktniveau angepasst. Dies sollte im langfristigen Finanzplan beachtet werden. Steigt beispielsweise nach zehn Jahren bei einer Restschuld von 200.000 € der Zinssatz von 2,00% auf 4,50% an, entstehen dadurch beträchtliche Mehrausgaben (im ersten Jahr der Anpassung wären das in dem Beispiel 5.000 €).

Es gibt noch einige andere Finanzierungsbausteine. Diese sollen hier nur kurz genannt werden, da diese für die zahlenmäßig meisten Wohnprojekte keine Rolle spielen. Dennoch sind diese im Einzelfall sehr wichtig und die Wohnprojektträger sollten sich dazu beraten lassen, wenn sie mit den oben genannten Bausteinen nicht zum Ziel kommen. Zu den weiteren Finanzierungsbausteinen gehören:

• Mitgliederdarlehen bei Genossenschaften
• Aufbauende Nachrangdarlehen
• Gesellschafter*innendarlehen
• Überziehungskredite
• Unbesicherte Blankobankkredite
• Zwischenfinanzierungen
• Forward-Darlehen
• Stille Beteiligungen
• Inhaber*innenschuldverschreibungen / Genussscheine