Für die Realisierung eines Wohnprojekts können grundsätzlich sehr unterschiedliche Rechtsformen in Betracht kommen. Eine Frage, die bereits relativ früh in der Projektplanung auftreten wird, ist die nach der Form der Eigentumsverhältnisse, die angestrebt werden soll. Wollt ihr als Gruppe selbst Eigentum erwerben? Soll dabei individuelles oder gemeinschaftliches Eigentum entstehen? Oder ist ein reines Mietprojekt in Kooperation mit Investierenden angestrebt? Hierbei wird nicht nur die finanzielle Ausstattung innerhalb der Gruppe entscheidend sein, sondern es kommt zunächst darauf an, was das Interesse der Gruppenmitglieder ist. Wie viel Risiko wollen sie auf sich nehmen? Welche Kompetenzen sind in der Gruppe vorhanden? Wie viel Freiheit braucht sie? 

Auch bei der Auswahl der Rechtsform, in der das Projekt realisiert werden soll, sind dann die Gruppeninteressen entscheidend. Zur Wahl stehen verschiedene Formen von Personen- und Kapitalgesellschaften und schließlich Kombinationen aus diesen Rechtsformen.

Ihr solltet euch hier von der Vielfalt der juristischen Gestaltungsmöglichkeiten nicht verunsichern lassen. Die Rechtsformen besitzen unterschiedliche Vor- und Nachteile, die abhängig von der jeweiligen Projekt-Konstellation unterschiedlich zum Tragen kommen. Welche Rechtsform letztendlich die passende für euer Projekt ist, kann durch eine gründliche Vorarbeit herausgefunden werden.

Empfehlenswert ist es, wenn ihr als Gruppe nicht zuerst die unterschiedlichen Rechtsformen diskutiert. Vielmehr solltet ihr gemeinsam ein Grundkonzept erarbeiten, wie ihr unabhängig von der etwaigen Rechtsform zusammenwohnen und -leben möchtet. Für grundlegende Entscheidungen sollte vorab die Zielrichtung formuliert werden. Dies kann anhand der folgenden Fragestellungen erfolgen.

Zusätzlich zur Beantwortung der obenstehenden Fragen könnt ihr euch mit den Grundformen der unterschiedlichen Rechtsformen vertraut machen und euch ein Bild von den jeweiligen Chancen und Risiken machen. Alles scheint zunächst möglich: eine GbR, ein Verein, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, eine Genossenschaft oder gar eine Stiftung oder GmbH? In unseren Wissensartikeln werden die in Betracht kommenden Rechtsformen im Detail dargestellt. Zu berücksichtigen ist dabei, dass es zwar Grundmodelle der unterschiedlichen Rechtsformen gibt, diese aber in vielen Bereichen abweichend gestaltet werden können. Im Gesellschaftsrecht, in dem die Rechtsformen weitestgehend geregelt sind, herrscht ein sogenannter Typenzwang, d.h. dass jede Gesellschaft einer bestimmten Gesellschaftsform zugeordnet werden muss. Mischformen kann es nur geben, wenn sie gesetzlich zulässig sind. Trotzdem lässt das Gesetz einen erheblichen Gestaltungsspielraum, der auch für unkonventionelle Lösungen mitunter geschickt genutzt werden kann. Mit „Standardlösungen“ wird man bei der Gestaltung von Wohnprojekten in den seltensten Fällen Erfolg haben. 

Spezialisierte bzw. für Gestaltungsfragen offene Rechtsanwält*innen oder Notar*innen machen sich anhand eurer Vorbereitung ein Bild, welche Rechtsform geeignet sein könnte. Sie entwerfen ein Modell, mit dem ihr so viele gewünschte Aspekte wie juristisch möglich realisieren könnt.

Durch die detaillierte Vorbereitung befindet ihr euch auf gleicher Augenhöhe mit der Rechtsberatung. Ihr könnt gezielt fragen, wie eure Wünsche umgesetzt werden können und euch Gestaltungsvarianten erläutern lassen. Alternativen können diskutiert werden. 

Seid ihr euch grundsätzlich einig, welches Modell ihr realisieren möchtet, könnt ihr die Rechtsberatung mit der Erstellung des jeweiligen Vertrages oder der Satzung etc. beauftragen. Anhand des erstellten Entwurfs geht ihr in die nächste Phase der Diskussion. Ist die Satzung oder der Gesellschaftsvertrag ausformuliert, stellen sich meistens noch zahlreiche Detailfragen, die zunächst in der Gruppe und dann in der juristischen Beratung durchgesprochen werden müssen. Erst nach Abschluss dieser Phase wird der Vertrag oder die Satzung von den Mitgliedern unterzeichnet und ist wirksam. 

Wenn die Gruppe dies leisten kann und will, wird es zur Vorbereitung für die Ausarbeitung der Satzung (bzw. des Gründungsvertrages) sinnvoll sein, wenn sie einige Grundentscheidungen für den Vertragstext für sich vorab klärt. Im Einzelnen weichen die Anforderungen an die Satzungen und Vertragstexte ab. Folgende Grundfragen treten jedoch in aller Regel immer auf: 

• Präambel – Leitgedanke der gemeinsamen Initiative
• Zweck (soweit es um gemeinnützige Inhalte gehen soll)
• Entscheidungsfindung innerhalb der Gruppe
• Vertretung gegenüber Dritten
• Auflösung und Ausstieg

Gemeinschaftliche Wohnprojekte sind keine statische Angelegenheit, was sich auch in der Wahl der geeigneten Rechtsform widerspiegeln muss. Die Projektentwicklung von der ersten Phase des Zusammenfindens der Interessierten bis zur Projektrealisierung macht es immer wieder einmal notwendig, dass die Rechtsform im Laufe des Projekts angepasst wird. Eine Rechtsform, die in der ersten Phase passend ist, muss es nicht zwingend auch später sein. 

Rechtsformen können aktiv für das eigene Projekt eingesetzt werden. Wird beispielsweise zunächst eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegründet, geht sie später in eine Wohnungseigentümergemeinschaft über; oder zur Entwicklung des Projekts wird ein Verein gegründet, später für die Realisierung kommt eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts hinzu.

Mit den Rechtsformen gestaltend umzugehen und deshalb die zur jeweiligen Projektphase passende Rechtsform zu wählen, solltet ihr im Bewusstsein haben. Gleich zu Beginn sollte auch daran gedacht werden, wie die Ziele der Anfangsphase und die soziale Substanz im Projekt gepflegt und erhalten werden können.